温哥华空置税EHT & BC省投机空屋税SVT&联邦未充分使用空置税UHT

温哥华空屋税EHT

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为解决长期租赁住房短缺的危机，温哥华的空屋税于2017年首次提出，税率始于1％。

在2019年，温哥华市政府通过决议，2020年空屋税由1%提高到1.25%，并且计划在2021年和2022年，分别涨至1.5% 和1.75%；温市政府发布的" 2019年房屋空置税年度报告"中显示，从2017年到2019年，温哥华的空置房屋数量减少了25％。说明该政策已获得成效，让更多空置房屋出租或出售给本地生活的人。同时也通过温市市长提出的议案，在2021年的空屋税直接暴涨到了3%并持续至今！

【没住满6个月，就一定要交EHT吗？】

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EHT有两个主要豁免条例第一个就是由业主、业主的家人或者朋友在一年内至少6个月时间将其作为主要住宅，请注意这个豁免政策有很多具体的解释，这里所说的主要住宅不一定要住在该住所内，或者夫妻两个可以有两套主要住宅等等。（主要证明是主要住宅的文件包括驾照/BCID/汽车保险及房屋保险/BC医保卡/MSP账单/报税单T1/政府报税回执NOA）第二个豁免是当年年度内累计有6个月或以上是出租的，每次出租周期至少连续30天或以上。还有很多其他豁免政策，例如大型翻新，出租限制，年内发生买卖，屋主生病或者去世等等。

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【”默认空屋”原则】

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温哥华空屋税（EHT））有一个“默认空屋”原则，也就是说每一个温哥华业主都需要在规定时间内提交房屋居住状态申报表，如果没提交或者晚提交的话，不仅默认该物业属于空屋，需缴纳房屋价值的3%作为空屋税，而且还有250 加币的法定罚款。为了避免产生罚款，这里把几个重要的申报温哥华空置税日期总结一下：

1.    每年的11-12月：温市政府寄出的提前地税单上有EHT的申报信息

2.    每年的2月的第2个工作日之前，根据政府寄来的EHT信息，必须网上www.vancouver.ca/eht在线提交物业居住状况申报表。

3.    每年的4月第10个工作日之前，需要支付温哥华空屋税的屋主需要网上缴费。

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【住满6个月，也要交空屋税？】

有一位张先生，他在温哥华有一处住宅，2019年初他搬到了温哥华市中心的这套2018年一直空屋的豪宅公寓A里，一直住到2019 年11 月才搬到了另外一套刚刚成交的公寓B里。所以这位张先生是实打实的在公寓A里面住了6个月以上。本想着这完全可以避免温哥华空屋税，怎料接到温市政府的审计询问。张先生提交了所有材料，证明2019年在公寓A居住时间远远超过6 个月，结果仍然不行。政府的说法是虽然张先生在这里住了6个月以上，但是他的的驾照、汽车保险、税单等地址却没有改到公寓A，张先生被认定为并没有把公寓A当做主要住宅，作为业主，即使住够6 个月也不符合豁免条。所以请朋友们认真解读空屋税的各项豁免条例，以免像张先生一样仅仅因为少做一个动作就损失几万大刀。

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BC省投机空屋税SVT

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随着温哥华空屋税在2017年的开始，BC省在2018年11月27日通过了投机空置税（SVT）这项税款，并且前所未闻的回溯到2018年1月1 号生效。这项税款基于以下三点：①业主如何使用其住宅物业 （自住，出租，空屋）②业主及租客的身份（是加拿大人，还是外国人）③根据业主有没有在加拿大申报其大部分家庭收入而决定他们是不是“卫星家庭”。这三点就决定了是否对该住宅进行房产估值的0.5%税率或者2% 来进行征税。若业主是加拿大公民或者永久居民并且不是卫星家庭，税率是0.5%；若外国人或者卫星家庭，税率是2%。

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【BC省投机空屋税如何获得豁免】

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BC省的投机空屋税SVT有很多豁免条例，这里讲解2个主要的豁免条例：主要住宅豁免和出租豁免。

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主要住宅豁免：每个家庭可以有一套主要住宅豁免，一年中在此住宅居住的时间需要长过其他任何地方，并且这个家庭不是卫星家庭。也就是说如果您在海外其他居所住的时间超过BC省的这套住宅，那该住宅可能不符合豁免条例。

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出租豁免：基本条件是出租6个月以上并且每次出租时间最少30天。如果出租给自己的亲朋好友，那么对于屋主和租客的身份都有要求，但是对于出租给有租约合同的第三方则例外。举个例子，如果屋主是外国人或者卫星家庭，那么只有出租给非卫星家庭的加拿大税务居民并且收入需要超过租金的3倍，这样的出租情况才可以豁免SVT。

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【为什么明明住在自己买的房子，却还是要交投机空屋税？】

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BC省在制订投机空屋税时独创性的引入 “卫星家庭” 这一名词，使得大温地区很多家庭出现奇怪现象，就是明明住在自己家买的房屋里，但是该住宅却要上缴“投机空屋税”，这种家庭就是所谓的“卫星家庭”。

那么什么是“卫星家庭”呢？在政府网站上“卫星家庭”指的是如果夫妇二人的一年总收入的一半以上没有在加拿大税务系统申报，那么这个家庭就叫“卫星家庭”。在过去的2年里SVT收到的税款里最大的两项就是来自外国人和卫星家庭。外国人大家还好理解，可是这卫星家庭，明明是加拿大人，住在自己的家里，却因为家庭收入超过一半没有在加拿大税务局申报，导致还是要缴纳投机空屋税。所以如何避免成为“卫星家庭”，那就是很多家庭要好好考虑的了。

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【如何获得空屋税SVT减免 】

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如果已经被省政府确定需要交纳投机空屋税，还是有机会申请SVT税务减免的，条件如下：

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如果是非卫星家庭的BC省居民则可以最高有$2000的减免，这个减免无需申请，在政府发税款缴纳通知时会自动扣除。但对于非BC省居民，抵扣额需要额外申请。

额度计算方法：

• 外国人或者卫星家庭，夫妻的当年和前一年的BC省收入的20% 可以作为当年的SVT的减免额

• 非卫星家庭的外省居民，例如安省居民，则BC省收入的5% 可以作为SVT的减免额

如果减免额度今年没有用完，可以留存至来年使用。减免额度需要在Etaxbc网站上申请，所以请有需要的朋友们一定记得额外申请哦。

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联邦未充分使用空屋税UHT

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加拿大联邦空置税 (或“空屋税“)UHT (Underused Housing Tax)，是加拿大新出台的税种，主要是针对加拿大公司和非加拿大居民等持有空置民宅房产征收，2022年1月1日生效，2023年起第一次申报，与上述两类空屋税类似，需要每年申报。申报时间为次年4月30日前。

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【需要申报的房屋有哪些？】

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Underused Housing Tax (UHT)是加拿大为数不多的不看“税务身份”而只看“移民身份”的税，需要申报的房屋只针对民用住宅（residential property)，包括独立屋、半独立屋、联排别墅（镇屋）、共有公寓单元（Condos），小于3个单元的公寓（Triplex)甚至 coach house, laneway house, cottage, cabins, chalets 等家庭住宅，只要其主要目的就是供人居住的(非商业经营)，就需要申报。

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【需要申报的业主有哪些？】

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1. 非加籍、无枫叶卡(PR)身份，并且在加拿大持有民居房（包括并不限于：留学生、工签、访问、探亲、暂住者、旅游者、和难民）

2. 加拿大的普通私人公司，包括加拿大控股的的私有公司（CCPC）、合伙企业(partnership)和信托(trusts)或是一家外国公司，并在加拿大境内持有民居房。

3. CCPC – Canadian controlled private corporation 也就是在加拿大注册、并由私人持有(不上市)、且50%以上的股份由加拿大居民掌控的公司，无论是联邦注册的还是省级注册的，如果持有民居房，都需要申报。

【免除申报和缴纳的人士有哪些？】

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1. 免除申报和缴纳的人士包括但不限于：

2. 加拿大公民或PR

3. 加拿大上市企业

4. 作为各种广泛持有信托的受托人而持有房产的个人

5. 注册厕慈善机构

6. 住房合作社

7. 市政组织或其他公共机构及政府机构

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看完以上内容，您一定明白了提前规划的重要性，否则要交不小一笔空屋税。如果您想了解更多房产相关税务，欢迎联系我们，帮您做好财税规划，省钱就是赚钱！

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作者简介：Joyce Kang，加拿大注册财税规划师CFP，加拿大注册遗嘱执行顾问CEA，美国百万圆桌终身会员MDRT，365财富规划公司副总裁。多年来坚持为客户提供专业、热情、可靠的税务/保险/投资理财/退休养老/遗产规划解决方案。

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